idea株式会社（東京都渋谷区、代表取締役：清野秀之）は、国土交通省「不動産情報ライブラリ」が公表する取引価格のデータ（2021年4月～2026年3月）を使い、東京23区で古い家が建ったまま売れた土地（古家付き）と、土地だけが売られた取引（更地）の値段を比べました。同じ区で同じ年に土地だけが売られた取引（更地）の土地1m2あたりの値段を基準にすると、築50年以上の家が建ったまま売れた土地は、その61.4%の値段でした。築40～49年は75.1%、築30～39年は91.0%で、築年数が古いほど、更地との差は大きくなっています。

■古家付きの土地は、更地と比べていくらで売れたか
・築30～39年：件数 1,792件／同じ区・同じ年の更地を100とした値段 91.0
・築40～49年：件数 1,506件／同じ区・同じ年の更地を100とした値段 75.1
・築50年以上：件数 1,563件／同じ区・同じ年の更地を100とした値段 61.4

（土地50～200m2の取引。古家付きの値段は建物の分を含めた売れた値段を土地の面積で割った値）

国土交通省は2014年、中古戸建て住宅について、建物の状態にかかわらず築後20～25年で建物の市場価値をゼロとする慣行があると指摘しています。築50年以上の家が建ったまま売れた土地は、同じ区の更地より、土地1m2あたり38.6%安い値段で売れていました。この差には、買った人が負担する解体の費用のほか、更地と古家付きの土地との間の、道路や形といった土地の条件の違いも含まれます。

土地の条件をそろえるため、前の道路の幅が4m以上で、土地の形が長方形・正方形などのものだけで同じ計算をすると、築50年以上の古家付きは更地の70.7%（439件）、築40～49年は80.0%（487件）、築30～39年は89.9%（479件）でした。条件をそろえても、築50年以上では3割近い差が残っています。

■解体するか、古家付きで売るか
相続した古い家を売るとき、持ち主は、解体してから更地で売るか、建物を残したまま古家付きで売るかを選ぶことになります。解体には費用がかかり、更地にすると土地の固定資産税の軽減がなくなる場合もあります。一方、今回の集計では、23区の築50年以上の古家付きの土地は、更地の6割の値段で取引されていました。

同社は、業者から提示された査定額を、同じ市区町村で売れた条件の近い戸建てと比べる無料ツール「査定額チェック」を2026年10月16日に公開しています。
URL：https://i-dea.co.jp/shindan/satei-check/

■代表取締役 清野秀之 コメント
「23区で築50年を超えた家は、建ったまま売ると、土地1m2あたりで同じ区の更地の6割ほどの値段になっています。解体には費用がかかるので、どちらが得かは家ごとに違います。ただ、『古い家だから安くて当然』と、比べないまま決めてしまうのはもったいない。更地ならいくらか、解体にいくらかかるかを並べてから決めていただきたいと考えています。」

■集計の方法
・データ：国土交通省「不動産情報ライブラリ」の不動産取引価格情報・成約価格情報（2021年4月～2026年3月）。国が公表した取引で、すべての取引を含むものではありません
・古家付き：東京23区で取引された戸建て（宅地と建物の取引）のうち、取引時点で築30年以上・土地50～200m2のもの。競売・親族間の売買などの特殊な事情がある取引、前の道路の幅や間口が2m未満の取引、建築年が不明な取引を除きました
・更地：東京23区で取引された宅地（土地のみ）の取引価格情報のうち、土地50～200m2のもの。競売などの特殊な事情がある取引、前の道路の幅や間口が2m未満の取引を除きました
・比べ方：区と取引の年ごとに更地の土地1m2あたりの値段の中央値を求め（更地が10件以上ある区・年に限る）、同じ区・同じ年の古家付きの土地1m2あたりの値段をその中央値で割り、築年数の帯ごとに中央値をとりました。表の計算では、用途地域や前の道路の幅はそろえていません
・条件をそろえた計算：古家付き・更地とも、前の道路の幅が4m以上で、土地の形が長方形・ほぼ長方形・正方形・ほぼ正方形のものに限り、更地が5件以上ある区・年（130区・年）で同じ計算をしました
・数値は当社が集計したもので、国の公表値ではありません

同社は、国の取引データを使った築古の戸建ての分析を、11月11日（23区と郊外の値動き）と11月12日（前の道路の幅による価格差、古家付きと更地の価格差）に順次公表します。

土地の条件をそろえた計算と、解体するか建てたまま売るかを比べる項目は、同社サイトの記事に掲載しています。
URL：https://i-dea.co.jp/blog/furuiyatsuki-sarachi-kakaku/

■会社概要
idea株式会社
所在地：〒150-0022 東京都渋谷区恵比寿南3-1-1 いちご恵比寿グリーングラスビル6F
代表者：代表取締役 清野秀之
設立：2013年8月29日
免許：宅地建物取引業 東京都知事(2)第102574号
所属団体：全日本不動産協会・不動産保証協会
URL：https://i-dea.co.jp/